1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Căn cứ theo điểm b, khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Theo quy định trên, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có thể mua nhà ở thương mại gồm căn hộ chung cư và nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh như trên pháp luật quy định.

Tuy nhiên, với quy định mới ban hành được Quốc hội thông qua nhằm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai cho thấy người Việt Nam định cư nước ngoài cũng được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 4 và khoản 5 Điều 23 Luật Đất Đai.

Riêng đối với người gốc Việt định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (không mang quốc tịch) thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như luật hiện hành, trừ trường hợp chứng minh được nguồn gốc 3 đời.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 cho thấy người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (quốc tịch Việt Nam) có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai giống như công dân Việt Nam trong nước, nghĩa là được kinh doanh bất động sản như công dân trong nước. Tuy nhiên, để tham gia được vào các giao dịch mua bán bất động sản, trước hết cá nhân cũng chứng minh được mình là người gốc Việt và phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam tại khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định.

Từ quy định mở rộng trên cho thấy người Việt định cư nước ngoài sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

2. Các bước để tham gia giao dịch mua bán nhà đất theo quy định pháp luật ở Việt Nam

Bước 1: Chủ thể cần chứng minh được mình là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thành phần hồ sơ

- Giấy tờ nhân thân như CMND, CCCD, giấy tờ cư trú, tạm trú, hộ chiếu,...

Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam

- Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam như:

- Giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam hoặc chứng minh khi sinh ra người đó có cha mẹ hoặc ông bà đã từng có quốc tịch Việt Nam

- Trường hợp không các có giấy tờ trên, tùy từng trường hợp cụ thể mà có thể nộp bản sao một hoặc nhiều giấy tờ sau:

+ Về nhân thân, quốc tịch, hộ tịch do chế độ cũ ở miền Nam cấp trước 30/4/1975

+ Giấy tờ do chính quyền cũ ở Hà Nội cấp từ 1911 – 1956

+ Giấy bảo lãnh của Hội đoàn người ở Việt Nam ở nước ngoài nơi người đó đang cư trú, có xác nhận người đó gốc Việt Nam

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp trong đó ghi quốc tịch Việt Nam hoặc gốc Việt Nam

Hình thức: trực tiếp hoặc bưu chính

- Nước ngoài: cơ quan đại diện Việt Nam tại nước ngoài, Ủy ban Nhà nước về người Việt ở nước ngoài

- Trong nước: Bộ Ngoại giao hoặc Sở Tư pháp

Bước 2: Xác định loại bất động sản phải phù hợp với quy định pháp luật

Căn cứ theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở

Bước 3: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của bất động sản

a. Nếu là nhà ở thương mại (nhà ở trong dự án) thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, ngành nghề kinh doanh bất động sản

- Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của cả khu đất thực hiện dự án

- Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

- Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng

- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai: Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng,hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

b. Nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà phố)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Kiểm tra trên giấy tờ nhà đất và thực tế xem có đúng như quy hoạch trên bản vẽ, có làm thủ tục hoàn công hay chưa, nhà đất đã từng sữa chữa, thay đổi kiến trúc hay không, nếu có phải được cập nhật vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

- Đảm bảo rằng nhà ở hoặc nhà trong dự án không nằm trong quy hoạch của Nhà nước, không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án.

Bước 4: Ký hợp đồng đặt coc (nếu có)

Đây là loại thủ tục không bắt buộc, có giá trị như một loại giao ước giữa bên bán và bên mua. Thường thì các bên sẽ tự thỏa thuận về nội dung hợp đồng đặt cọc cũng như số tiền đặt cọc (khoảng 5 – 15% giá trị nhà đất), thời gian đặt cọc (khoảng 10 – 30 ngày). Trường hợp bên mua thanh toán một lần thì không cần ký hợp đồng đặt cọc.

Bước 5: Ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng

Hồ sơ cần chuẩn bị

1. Bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:

– CCCD/ hộ chiếu;

– Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam;

– Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);

– Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính Giấy CCCD/ hộ chiếu.

3. Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,… (nếu có).

4. Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp.

Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).

Các bên tiến hành ký hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.

Bước 6: Nộp hồ sơ sang tên và nộp các loại thuế, lệ phí

Bao gồm: Đăng ký thuế và nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận.

Trình tự thực hiện:

- Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời viết biên nhận ngày hẹn nhận thông báo thuế

- Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

- Cán bộ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Công dân nộp lệ phí địa chính

Địa điểm nộp hồ sơ:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương nơi có nhà, đất.

- Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày

Hồ sơ chuẩn bị:

- Đơn xin đăng ký biên động quyền sử dụng đất (theo mẫu)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);

- Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu/giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam, gốc Việt Nam

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);

- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

- Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

- Thuế thu nhập cá nhân: 2%

- Lệ phí trước bạ: 0,5%

Hồ sơ:

- Bản chính hoặc bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB

Kết quả giải quyết:

Cơ quan tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua/ bên nhận chuyển nhượng hoặc cập nhận bổ sung vào trang bổ sung của Giấy chứng nhận tùy theo yêu cầu của người nộp hồ sơ.