1.  Môi giới bất động sản là gì?

Tại khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Như vậy, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Nội dung mô giới bất động sản

Căn cứ Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

3. Công ty môi giới bất động sản có quyền thu tiền đặt cọc của khách hàng?

Theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền như sau:

(1) Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

(2) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;

(3) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;

(4) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;

(5) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;

(6) Quyền khác theo hợp đồng.

- Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

 + Quyền quy định tại các điểm (1), (2), (4) và (5).

 + Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định.

Theo Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

(1) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;

(2) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm;

(3) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;

(4) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

(5) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(6) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

- Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

 + Nghĩa vụ quy định tại các điểm(1), (3) và (4;

 + Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;

 + Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.

Theo các quy định nêu trên, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các dịch vụ trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng môi giới từ các giao dịch này. Thu hoặc nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết và thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản không thuộc phạm vi nội dung môi giới bất động sản, không có trong quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật. Pháp luật không có quy định cụ thể nào về việc doanh nghiệp môi giới bất động sản có quyền thu tiền đặt cọc của khách hàng.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Như vậy, mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ là bên trung gian, không phải là bên có quyền và nghĩa vụ trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản không có quyền trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản.