1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Khi nào bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có những nội dung sau đây:

"Thanh toán trong giao dịch mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

1. Trong giao dịch mua bán nhà ở và công trình xây dựng, việc thanh toán sẽ được thực hiện qua nhiều lần. Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở hoặc công trình cho bên mua. Đối với trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Đối với giao dịch thuê mua nhà ở và công trình xây dựng, việc thanh toán cũng sẽ được thực hiện qua nhiều lần. Lần đầu không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở hoặc công trình cho bên thuê mua, nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua hoặc bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua hoặc bên thuê mua."

Như vậy, có thể thấy rằng bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu bên mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản không?

Căn cứ theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định rằng:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023