Hướng dẫn cách thanh toán tiền để tránh rủi ro khi mua đất
1. Các rủi ro thường gặp khi đi mua đất:
Đất thuộc loại tài sản có giá trị cao, do đó việc mua bán thường xảy ra khá nhiều rủi ro nếu như các bên không tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Các rủi ro xảy ra trên thực tế khi mua bán đất có thể kể đến như:
– Rủi ro khi đất không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán
– Rủi ro tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân, hộ gia đình.
– Đất đang xảy ra tranh chấp kéo dài dẫn đến việc mua bán khó khăn,…
Do đó, để tránh được các rủi ro, người mua và người bán phải có sự cẩn trọng để lường trước được các khó khăn xảy ra.
2. Hướng dẫn cách thanh toán tiền để tránh rủi ro khi mua đất:
2.1. Thực hiện đặt cọc đất trước:
Một trong các biện pháp tránh rủi ro khi mua bán đất chính là thực hiện đặt cọc trước.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền vừa đủ theo sự thống nhất của các bên hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định với mục đích là để đảm bảo giao kết và thực hiện được hợp đồng.
Nói nôm na trên thực tế, việc đặt cọc được hiểu là người mua đưa trước một khoản tiền cho bên bán đất để “giữ chỗ”.
Việc đặt cọc này là rất cần thiết, có thể giải quyết được việc người mua sợ mất cơ hội không thể mua được thửa đất này, vừa có thể giải quyết được vấn đề người mua có thời gian tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất như đất có đang tranh chấp với bên thứ ba nào khác không?; đất có đang bị thế chấp cho ngân hàng hay bên nào khác không?; đất có bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án không?; hay việc kiểm tra Giấy chứng nhận có phải là thật không?;…. Thực tế rất nhiều trường hợp vì nóng vội mà xuống tiền mua đất ngay, không có thời gian tìm hiểu kỹ về thông tin thửa đất dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất xảy ra rất nhiều.
Vậy khi thực hiện đặt cọc, người mua nên đặt cọc số tiền là bao nhiêu?
Thực tế, pháp luật không có quy định mức đặt cọc tối thiểu tối đa là bao nhiêu, mức đặt cọc này sẽ do các bên tự thỏa thuận, thống nhất. Thường theo kinh nghiệm của chúng tôi, mức đặt cọc chỉ nên dao động ở mức 20-30% tổng giá trị thửa đất mua bán, vì bản chất đặt cọc chỉ là đặt ra câu chuyện “giữ chỗ” trước nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sau này.
Và khi người mua, người bán thỏa thuận đặt cọc cũng nên lưu ý quy định rõ đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bởi nếu như không để ý, nhiều người chỉ rằng nhận đặt cọc rồi hoặc đặt cọc rồi không thực hiện mua bán nữa thì chỉ việc trả lại tiền là xong. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ không lấy lại được, nó sẽ trở thành tài sản của bên nhận đặt cọc.
Còn nếu như bên nhận đặt cọc sau đó không muốn đất nữa, từ chối việc giao kết hợp đồng thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc của bên đặt cọc, đồng thời trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có sự thỏa thuận khác.
2.2. Đảm bảo quy trình chuyển nhượng diễn ra đúng quy định pháp luật:
– Đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực đầy đủ.
Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu như các bên tiến hành mua bán chỉ thông qua miệng hay mua bán bằng giấy tờ tay thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.
– Khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để tránh rủi ro, bên mua có thể thanh toán tiền trực tiếp tại văn phòng công chứng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng các bên, lưu ý khi thanh toán xong phải có giấy biên nhận tiền ghi rõ thông tin số tiền, xác nhận ký của các bên, cẩn trọng hơn có thể yêu cầu công chứng viên chứng thực biên bản nhận tiền đó.
– Việc thanh toán sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng này chỉ nên thanh toán 80-95% giá trị hợp đồng, giữ lại khoảng 5%-20% còn lại thanh toán nốt sau khi đã hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ và bên mua đã nhận được Sổ đỏ, như vậy sẽ có tính ràng buộc nghĩa vụ của đôi bên.