Các bước đặt cọc mua bán nhà đất
1. Tìm hiểu về đặt cọc?
Theo quy định của Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là hành vi mà một bên, gọi là bên đặt cọc, giao cho bên khác, gọi là bên nhận đặt cọc, một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác, được gọi chung là tài sản đặt cọc, trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện một hợp đồng.
- Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm sự thực hiện của một nghĩa vụ. Nó được áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, nhưng phổ biến nhất là trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả việc mua bán và thuê nhà đất. Khi một bên quan tâm đến việc mua hoặc thuê một tài sản như nhà, đất đai, căn hộ, hay một công trình xây dựng, bên nhận đặt cọc có thể yêu cầu bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị như một dạng bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng hoặc thực hiện các điều khoản liên quan.
- Việc đặt cọc nhằm đảm bảo rằng bên đặt cọc sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng và tuân thủ các điều khoản và điều kiện đã được thỏa thuận. Trong trường hợp bên đặt cọc không tuân thủ các điều khoản hợp đồng hoặc vi phạm nghĩa vụ của mình, bên nhận đặt cọc có quyền sử dụng tài sản đặt cọc để bồi thường thiệt hại hoặc đòi lại số tiền đã đặt cọc theo quy định của pháp luật.
2. Có bắt buộc phải công chứng,chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành, không có điều khoản nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Các tài liệu pháp lý chỉ quy định việc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
- Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp hoặc rủi ro khác có thể xảy ra, các bên tham gia hợp đồng nên xem xét việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, do sự tin tưởng giữa các bên, tiền đặt cọc được thanh toán mà không có bất kỳ giấy tờ nào để ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc. Điều này dẫn đến những tranh chấp và xích mích trong quá trình thực hiện hợp đồng.
- Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mang lại nhiều lợi ích. Trước hết, nó tạo ra một tài liệu chính thức và có giá trị pháp lý để ghi nhận việc thanh toán tiền đặt cọc. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình giao dịch. Bằng việc có một văn bản chứng thực, các bên có thể dễ dàng chứng minh và bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
- Ngoài ra, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng tạo ra một bằng chứng pháp lý quan trọng trong trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Nếu một bên không tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận và từ chối hoàn trả tiền đặt cọc, bên kia có thể sử dụng văn bản chứng thực để chứng minh việc vi phạm và yêu cầu bồi thường.
- Đối với người thuê nhà hoặc mua bán đất, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng mang lại sự an tâm về quyền lợi của mình. Nếu chủ sở hữu không tuân thủ hợp đồng và không hoàn trả tiền đặt cọc, người thuê nhà hoặc mua bán đất có thể sử dụng văn bản chứng thực để bảo vệ quyền lợi và đòi lại số tiền đã đặt cọc.
Tóm lại, mặc dù không có quy định rõ ràng yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên, việc thực hiện thủ tục này sẽ đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Để tránh tranh chấp và rủi ro không mong muốn, tôi khuyên các bên nên xem xét việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc. Điều này sẽ tạo nên một tài liệu pháp lý chính thức ghi nhận việc thanh toán tiền đặt cọc, đồng thời cung cấp bằng chứng rõ ràng và hợp pháp trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
3. Nên đặt cọc bao nhiêu là đủ?
- Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Việt Nam, không có quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc. Do đó, việc xác định mức đặt cọc được các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, các bên có thể đồng ý áp dụng mức đặt cọc dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với bất động sản hoặc hợp đồng mua bán nhà.
- Để đánh giá rủi ro và trách nhiệm của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán không được thực hiện, điều này phụ thuộc vào vị trí pháp lý của từng bên. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm, bên đặt cọc sẽ được hưởng lợi. Ngược lại, nếu bên đặt cọc vi phạm, bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ, ông B đã đặt cọc cho ông C một lượng tiền đạt 60% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, tức là 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, ông B nhận thấy có một thửa đất khác có vị trí tốt hơn, thuận lợi về giao thông và kinh doanh, và ông không muốn tiếp tục mua nữa. Ông B yêu cầu ông C trả lại số tiền đặt cọc, nhưng nếu ông C không đồng ý và trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác, số tiền 600 triệu đồng đó sẽ thuộc về ông C.
4. Quy định về thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất gồm những bước gì?
Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất là quá trình quan trọng trong giao dịch bất động sản. Để hiểu rõ hơn về các bước trong quá trình này, chúng ta sẽ đi vào chi tiết từng bước.
Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà
Sau khi hai bên đã đồng ý về việc đặt cọc mua nhà, bước đầu tiên là soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà. Hợp đồng này sẽ ghi chép lại sự thỏa thuận về việc đặt cọc giữa bên mua và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất. Việc này giúp cung cấp căn cứ chứng minh trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
Hợp đồng đặt cọc có thể được thỏa thuận và điều chỉnh bởi cả bên mua và bên bán, nhưng thông thường nó bao gồm các nội dung sau:
- Thông tin về hai bên ký kết hợp đồng: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
- Đối tượng của hợp đồng: đó là tài sản mà đặt cọc được.
- Mục đích của việc đặt cọc.
- Giá trị giao dịch và phương thức thanh toán đặt cọc.
- Trách nhiệm của bên thực hiện công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký chuyển quyền sở hữu.
- Thời hạn của hợp đồng đặt cọc.
- Quyền và nghĩa vụ của hai bên.
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
- Cam đoan từ mỗi bên.
- Xác nhận của hai bên: ký tên và ghi rõ họ tên.
Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà
Sau khi các nội dung của hợp đồng đã được thống nhất, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc. Bên mua và bên bán ký tên và ghi rõ họ tên của mình. Trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà, cần có sự hiện diện của một người làm chứng.
- Vai trò của người làm chứng: Người làm chứng sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình giao dịch đặt cọc mua nhà. Họ sẽ là người trung gian, làm chứng cho việc ký kết và giao dịch đặt cọc giữa hai bên.
- Điều kiện của người làm chứng: Người làm chứng không được có quan hệ họ hàng hoặc thân quen với bất kỳ bên nào trong giao dịch. Hơn nữa, trong hợp đồng, người làm chứng cần ký tên, điểm chỉ và cung cấp xác nhận rõ ràng. Điều này đảm bảo tính pháp lý và công nhận hợp đồng.
Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà
- Sau khi hợp đồng đã được ký kết, không thể thiếu việc thực hiện chuyển tiền đặt cọc trong quá trình đặt cọc mua bán nhà đất. Việc thanh toán này nên được thực hiện tại ngân hàng, và người mua nên lưu tiền trong tài khoản cá nhân. Khi thực hiện thanh toán đặt cọc, chỉ cần chuyển khoản cho bên bán. Điều này giúp tránh mất thời gian kiểm tra và cung cấp chứng cứ cho việc thanh toán.
- Qua các bước trên, quy trình đặt cọc mua bán nhà đất đã được thực hiện. Điều quan trọng là các bên cần tuân thủ đúng các điều khoản và nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Việc này đảm bảo tính pháp lý và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch.
- Ngoài ra, để đảm bảo an toàn và minh bạch trong giao dịch, các bên có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ của luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản để hỗ trợ và tư vấn. Điều này sẽ giúp đảm bảo rằng quy trình đặt cọc mua bán nhà đất diễn ra đúng quy định và các quyền lợi của các bên được bảo vệ.
Tóm lại, quy trình đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm các bước soạn thảo hợp đồng đặt cọc, ký kết hợp đồng và thực hiện thanh toán đặt cọc. Việc tuân thủ các quy định và điều khoản trong hợp đồng là rất quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho các bên tham gia giao dịch.